Bevor die Schlüssel zum Wohneigentum übernommen werden können steht noch die Bauabnahme durch den Ersteller / Verkäufer bevor.
Der Kauf der eigenen Immobilie ist finanziell und emotional ein grosser Schritt. Die Bauabnahme ist aufgrund ihrer Wirkung für Garantiefristen und Haftungsfragen bei Mängeln ein wesentlicher, nicht zu unterschätzender Meilenstein im Bauprozess.
Den Neubau ohne Mängel gibt es kaum! Es lohnt sich also, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen. Der Bauherr kann als Nicht-Fachmann unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen. Manchmal ist es auch schwierig abzuschätzen, wo es sich um einen Mangel handelt und was noch in der Toleranzgrenze liegt.
Was ist eine Bauabnahme eigentlich und warum ist sie für den Bauherrn so wichtig? Das fertiggestellte Bauwerk wird geprüft um festzustellen ob alle Arbeiten vertragsgerecht, vollständig und mangelfrei ausgeführt wurden.
Nach erfolgreich durchgeführter Bauabnahme beginnt die Garantiefrist zu laufen.
Die Abnahme erfolgt in der Regel durch denn Verkäufer, die Unternehmer (meist in Vertretung durch die Bauleitung / Architekt).
Geprüft werden sämtliche sichtbaren Baukonstruktionen. Fehlstellen / Mängel werden aufgenommen, diese können im Nachhinein nicht mehr als fehlerhaft angezeigt werden. Visuell überprüft wird unter anderem, ob Böden, Wände und Decken frei von Beschädigungen, Rissen und Kratzern sind. Die Funktionalität von sanitären Einrichtungen, Elektroinstallationen, Fenstern, Türen und Jalousien werden während der Abnahme getestet und die Anordnungen mit den Planungsunterlagen verglichen. Ebenso muss der Ersteller alle erforderlichen Dokumente erbringen wie beispielsweise ein Inbetriebnahmeprotokoll für die Heizungsanlage oder Gebrauchsanleitungen für verbaute Geräte.
Mängelrechte unterliegen immer einer zeitlichen Begrenzung. Dies bedeutet, dass nach dem Datum der Abnahme der Mangel innert einer bestimmten Frist gerügt und innert einer bestimmten Frist die Verjährung unterbrochen werden muss.
Falls im Werkvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer die SIA-Normen als anwendbar erklärt wurden, kommen diese zur Geltung. Andernfalls gelten die Rügefristen nach OR Art. 371.
Rügefristen nach SIA
Nach SIA 118 muss die Abnahme des Werks innerhalb eines Monats nach der Meldung des Bauleiters erfolgen, dass das Werk abgenommen werden könne resp. fertig gestellt sei. Bis zu zwei Jahren nach diesem Datum können sowohl offene als auch verdeckte Mängel zu jedem Zeitpunkt gerügt werden. Nach Ablauf dieser zwei Jahre können offene Mängel nicht mehr gerügt werden. Verdeckte Mängel können während drei weiteren Jahren gerügt werden, doch muss die Rüge gemäss Bundesgerichtsentscheid innert drei Arbeitstagen nach Entdeckung des Mangels erfolgen. Eine Ausnahme bilden elektrisch betriebene Apparate und Geräte, die als Fertigprodukte geliefert worden sind. Hier ist die Garantiefrist auf ein Jahr beschränkt.
Rügefristen nach OR
Jeder entdeckte Mangel, sei es ein offener oder ein verdeckter, ist sofort nach Entdeckung des Mangels zu rügen. Nach der Abnahme des Werks kann grundsätzlich ein Jahr lang gerügt werden, handelt es sich jedoch um ein unbewegliches Bauwerk, so kann der Mangel fünf Jahre nach dem Abnahmedatum gerügt werden. Eine Ausnahme bilden elektrisch betriebene Apparate und Geräte, die als Fertigprodukte geliefert worden sind. Hier ist die Garantiefrist auf ein Jahr beschränkt.
Verjährungsfristen
Nebst den Rügefristen existieren auch Verjährungsfristen. Die Rüge allein kann eine Verjährung nicht unterbrechen. Dies kann nur auf zwei Arten geschehen: Entweder der betreffende Unternehmer bestätigt schriftlich, dass die Verjährung im Hinblick auf den gerügten Mangel aufgehoben ist («Verzicht auf Einrede der Verjährung»), oder der Bauherr klagt den Unternehmer ein. Mit dem Datum der Klageanhebung beginnt die Verjährungsfrist von vorn. Falls im Werkvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer die SIA-Normen als anwendbar erklärt wurden, kommen diese zur Geltung. Andernfalls gelten die Verjährungsfristen nach OR Art. 371.
Verjährungsfristen nach SIA
Ab dem Abnahmedatum beträgt die Verjährungsfrist für gerügte Mängel fünf Jahre. Für vom Unternehmer absichtlich verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Abnahmedatum. Verjährungsfristen nach ORAb dem Abnahmedatum beträgt die Verjährungsfrist ein Jahr, für Mängel an unbeweglichen Werken jedoch fünf Jahre. Für vom Unternehmer absichtlich verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Abnahmedatum.
Vor dem Ablauf der zweijährigen Rügefrist nehmen der Architekt oder der Generalunternehmer die bis dahin entstandene offensichtliche Mängel auf.
Einladung – Die Garantieabnahme hat auf Verlangen der einen oder anderen Partei zu erfolgen. Es empfiehlt sich den Zeitpunkt frühzeitig vor Ablauf der Rügefrist zu wählen.
Jeder Mangel muss vorgängig unverzüglich nach Feststellung vom Eigentümer gemeldet worden sein. Noch nicht bemerkte Mängel werden aufgenommen - protokolliert. Im Anschluss wird durch den Architekten oder den Generalunternehmer die Mängelbehebung organisiert. Die Bauherrschaft ist hier verpflichtet den betroffenen Unternehmern den Zugang und ein entsprechendes Zeitfenster zu gewähren.
Jeder Unternehmer hat Anrecht auf Ausbesserung seiner Mängel.
Nach den erfolgten Mängelbehebungen wird eine Nachkontrolle durchgeführt und eine Schlussdokumentation erstellt.
Die 5- jährige Garantieabnahme wird in der Regel nur auf Verlangen vorgängig vereinbart. Ablauf dito 2- jährige Garantieabnahme.
Bei Generalunternehmen werden die Garantieansprüche oft nach der Bauabnahme an den Immobilienbesitzer abgegeben. Verdeckte Mängel müssen somit vom Eigentümer direkt an den Unternehmer gerügt werden. Die Verträge sind vorgängig zwingend zu prüfen!
Wir unterstützen Sie hier mit unserer langjährigen Erfahrung. Wir begleiten die Abnahme und helfen mit, allfällige Mängel aufzunehmen und diese auch zu bewerten. Die Protokollführung obliegt dem Abnahmeführenden - Bauleitung / Architekt, Generalunternehmer.
Ablauf:
Verdeckte Mängel müssen umgehend (innerhalb von 7 Tagen) nach ihrer Feststellung angezeigt werden.
Als unkompliziertes und modernes Unternehmen setzen wir auf hohes Fachwissen und Zuverlässigkeit, sowie jene Kundennähe und Beratung, die Sie als anspruchsvoller Kunde von uns erwarten. Ein transparenter Austausch ist die Basis, um ein klares Bild der Ansprüche und Ziele unserer Kunden zu erhalten.
