Wertminderung

Baumängel und/oder Bauschäden führen oft zu einer Wertminderung.

Wertminderungen auf Grund von Baumängeln und/oder Bauschäden können durch Abschläge nach Erfahrungswerten, unter Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder auf der Grundlage von Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden.
Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss.
Dabei ist ggf. ein Vorteilsausgleich („neu für alt“) vorzunehmen.

Unabhängig von der gewählten Verfahrensweise hat die Berücksichtigung von Baumängeln und Bauschäden marktgerecht zu erfolgen; die Kostenanteile nach einer Bauteiltabelle sowie die Schadensbeseitigungskosten sind entsprechend den Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag marktgerecht zu kürzen.

Wir unterscheiden grundsätzlich zwischen zwei Arten von Wertminderung:

Merkantiler Minderwert:
Selbst wenn Schäden repariert werden, werden die instandgesetzten Güter häufig unter Wert verkauft. Diesen Abschlag nennt man den merkantilen Minderwert. Wurde beispielsweise ein eklatanter Schimmel- oder Schwammbefall diagnostiziert und dieser umfassend beseitigt, können bei einem Kaufinteressenten dennoch Bedenken vorhanden sein, dass eine einst kontaminierte Immobilie nach wie vor eine Gefahr für die Gesundheit darstellt.

Wertminderung durch Altersentwertung:
Der Zustandswert bezeichnet den Wert des effektiven Zustands der gebauten Substanz unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie von ausstehenden oder ausgeführten baulichen Massnahmen. Wir unterscheiden zwei Arten der Altersentwertung:

• die technische Altersentwertung stellt den Minderwert der einzelnen Bauteile (Rohbau, Installationen etc.) abhängig von deren Gesamtlebensdauer dar
• die wirtschaftliche Altersentwertung bezieht sich auf die Arti und Zweckmässigkeit (zeitgemässe Nutzung, Raumeinteilung, Ausbaustandard) eines Gebäudes